Льготная ипотека: как скрытые комиссии банков увеличивают переплату Leave a comment

Не все банки раскрывают полную стоимость кредита по льготным ипотечным программам

Российский рынок льготной ипотеки сегодня переживает трансформацию, отражающую как действия регуляторов и государства, так и реакцию банков и застройщиков. Несмотря на масштабные усилия федеральных властей по поддержке заемщиков – главным образом семей, IT-специалистов и жителей Дальнего Востока – на практике кредиты по программам с госучастием сопровождены значительными издержками, зачастую скрытыми от конечного потребителя.

Почему банки не раскрывают полную стоимость кредита?

• По данным Банка России, сразу 16 банков в 2025 году нарушили требования закона, не раскрывая диапазон полной стоимости кредита (ПСК) по льготной ипотеке в полном объеме. Кредитные организации не учитывали потенциальное повышение процентной ставки при определённых условиях, либо не указывали все возможные платежи, связанные с выдачей займа[2].
• В результате заемщик, ориентируясь на льготную ставку (например, 6% по семейной ипотеке или 2% по дальневосточной), в реальности сталкивается с куда большими суммами переплат из-за комиссий, сопутствующих услуг, дополнительных страховых взносов и прочих расходов.
• Одной из причин подобных действий банков является попытка компенсировать снижение доходности по льготным продуктам после роста ключевой ставки и изменения параметров госпрограмм. Государство субсидирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой, но получаемая маржа оказывается недостаточной, особенно при ужесточении политики Банка России[1][7][8].

Комиссии и скрытые платежи: сколько на самом деле платит покупатель?

По оценкам профильных объединений и представителей Госдумы, банки взимают дополнительные комиссии с заемщиков и застройщиков на уровне от 5% до 16% от суммы кредита, несмотря на прямой запрет таких практик в законодательстве[1][3][6].

• Схема часто работает так: квартира в новостройке продаётся по цене, увеличенной на размер комиссии банку. Например, если ипотека одобрена на 10 млн рублей, в договоре купли-продажи квартира часто проходит уже по цене 11 млн руб., а разница в 1 млн — фактическая комиссия банку[1][6].
• Формально многие банки «не берут комиссию с заемщика», но требуют ее от застройщика, который закладывает эти расходы в стоимость жилья. В результате конечный покупатель платит больше за квадратный метр[6][7].
• В реальных кейсах, например, в Москве разница между стоимостью квартиры по разным ипотечным программам достигает 350-450 тысяч рублей на одном лоте, что соответствует комиссии ~7,5% от суммы кредита[7].

Государственная реакция и усилия по наводнению порядка

• Проблема недобросовестного ценообразования и скрытых комиссий дошла до уровня президента. Владимир Путин 15 апреля 2025 года публично указал на недопустимость взимания дополнительных 5-10% с заемщиков и поручил «навести порядок», подчеркнув, что государство и так субсидирует банкам выдачу пониженных ставок[1][3].
• В Госдуме подготовлен законопроект, полностью запрещающий комиссии за выдачу льготной ипотеки, как с заемщиков, так и с застройщиков и подрядчиков. Законопроект, как ожидается, повысит прозрачность и устранит искусственные финансовые барьеры для покупателей жилья[3].
• С 2025 года Минфин увеличил выплаты банкам по льготным ипотечным программам, сделав их более маржинальными и призванными снизить давление на заемщика через дополнительные комиссии и скрытые платежи[8].

Основные схемы и новые проблемы льготной ипотеки

• Банки активно продвигают так называемые «комбо-программы», когда часть кредита оформляется по льготной ставке, а сумма сверх лимитов — по рыночной, причем по повышенной ставке. Это также позволяет банкам увеличивать реальную стоимость кредитования[5].
• Условия выдачи льготной ипотеки ужесточились: банки предпочитают работать только с аккредитованными застройщиками-партнерами, что ограничивает выбор у покупателей и может вести к повышению цен из-за снижения конкуренции[6].
• Комиссии для застройщиков доходят до 10-19% от суммы кредита, и, как подтверждают участники рынка, даже после частичной отмены подобных комиссий рядом банков (например, ВТБ, Уралсиб, Совкомбанк), значительная часть игроков продолжает работать по прежней модели[6][7].

Экспертный анализ: кто в выигрыше, кто в проигрыше?

• Потребитель оказывается основным плательщиком комиссий, хотя на бумаге они и взимаются с застройщиков. Рост цен на жилье по льготным программам оценивается экспертами в 7–8% по отношению к среднерыночному уровню[7].
• «Схематозы» (скрытые схемы увеличения доходности банков) запрещены новым стандартом ЦБ, однако их воздействие не исчезло, а просто изменило форму: расходы перекладываются на конечного покупателя через стоимость объекта[6].
• Банки, несмотря на высокую прибыльность, системно используют все возможные способы для повышения доходности ипотечных продуктов — акцентируя внимание не только на комиссиях, но и на навязывании страховых и сопутствующих услуг, изменении размера первоначального взноса и т.д.[5].

Что делать заемщику?

• Перед заключением договора важно детально изучить все условия — не только процентную ставку, но и ПСК, комиссионные сборы, порядок погашения кредита, наличие навязанных страховых и дополнительных услуг.
• Оптимальный шаг — сравнивать предложения в нескольких банках, отдавая предпочтение тем, кто публично отказывается от комиссий за выдачу льготной ипотеки (например, Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, Тинькофф и др. на начало 2025 года)[7].
• Если увеличена стоимость объекта новостройки — уточнить у застройщика, сколько именно из этой суммы составляет выплата банку, а также изучить возможность снизить эту нагрузку за счет увеличения первоначального взноса[6].
• Ждать реакции рынка: ожидается, что после ужесточения надзора и усиления компенсаций со стороны государства, банки будут вынуждены постепенно снижать скрытые комиссии.

Кто виноват и что делать дальше?

Проблема частичного раскрытия ПСК и взимания скрытых комиссий по льготной ипотеке является системной, коренится как в недоработках регулирования, так и в рыночной стратегии банков. Принятые и планируемые меры — ужесточение надзора, повышение компенсаций и нормативный запрет подобных комиссий — призваны изменить положение, однако конечный успех будет зависеть от их строгого исполнения и прозрачности на всех этапах сделки.

• Согласно оценкам главы «Дом.РФ» Виталия Мутко, к концу 2024 года доля семейной ипотеки превысила 40–45% всех выдач на рынке, а по оценке ЦБ — 90% всей господдержки приходится на такие кредиты[6].
• Средняя стоимость квартиры в Москве — 20,3 млн рублей; по России — 6,2 млн рублей. При этом лимит семейной ипотеки — 12 млн для столиц и 6 млн для регионов, вынуждая заемщиков брать комбинированные кредиты[5].
• Из-за скрытых комиссий граждане переплачивают не «тысячи и даже не сотни тысяч», а миллионы рублей по 20–30-летним долгам[3].

Заключение

Российский рынок льготной ипотеки находится в непростой ситуации: государство стремится сделать жилье доступнее, банки — сохранить маржинальность, а заемщики оказываются заложниками непрозрачных условий. Практика недобросовестного раскрытия полной стоимости кредита и взимания скрытых комиссий подтверждается и регулятором, и участниками рынка. Впереди — период ужесточения контроля, принятие новых законов и возможно — снижение стоимости жилья по льготным программам за счет снижения комиссионной нагрузки. Но пока заемщик должен проявлять максимальную внимательность: считать полную стоимость кредита, выяснять структуру платежей и выбирать тех кредиторов, кто работает прозрачно и публично. Только так можно действительно извлечь пользу из льготной ипотеки, не платя за нее лишнего.